Auslandfinanzierung

Die Finanzierung des Kaufs und der Überbauung eines schweizerischen Grundstücks durch eine Person im Ausland ist grundsätzlich nicht bewilligungspflichtig im Sinne des Bewilligungsgesetzes (BewG).

Bewilligungspflicht?

Erlangt der ausländische Gläubiger durch seine Finanzierung jedoch eine eigentümerähnliche Stellung an der Immobilie, kann die Bewilligungspflicht entstehen (vgl. BewG 4 Abs. 1):

  • Errichtung eines Grundpfandrechts (Schuldbrief, Grundpfandverschreibung) für ein Darlehen,
    • wenn als zusätzliche Voraussetzung(en) erstellt sind:
      • aussergewöhnliche Abreden oder
        • zB Verbindung von Darlehen und Mietvertrag
      • unübliche Abreden oder
        • zB Verfallklausel bzw. Selbsteintrittsrecht u.ä.
      • besondere Abhängigkeit vom Gläubiger
        • zB Höhe des Kredits, die den Schuldner / Eigentümer / Käufer / Bauherrn zufolge seiner Vermögensverhältnisse in eine Gläubiger-Abhängigkeit bringen (Art. 1 Abs. 2 Bst. b BewV)
  • Belastung des (Wohneigentums-)Grundstücks übersteigt das verkehrsübliche Mass deutlich und der Eigentümer ein entsprechendes Darlehen von einem unbeteiligten Dritten – in der Regel einer Schweizer Bank – nicht erhalten würde
    • Schweizerische Bank
      • Eine schweizerische Bank würde rund 80 % des Verkehrswertes finanzieren
      • Für höhere Finanzierungen werden oft zusätzliche Sicherheiten verlangt
        • www.sicherheiten.ch
    • Ausländische oder ausländisch beherrschte Bank
      • Gewährt eine ausländische oder ausländisch beherrschte Bank oder Versicherungseinrichtung ein 80 % des Grundstücks-Verkehrswerts übersteigendes Darlehen, kann laut Bundesamt für Justiz (BJ) in der Regel davon ausgegangen werden, dass diese die Kreditwürdigkeit des Eigentümers vertieft geprüft hat und entsprechend auch eine Schweizer Bank ihm ein Darlehen in gleicher Höhe gewähren würde

Grundbucheintrag:

Eintragung

  • Grundsatz
    • Das Grundbuchamt sollte grundsätzlich die Eintragung des entsprechenden Grundstückerwerbs in das Grundbuch und die Errichtung von entsprechenden Grundpfandrechten zu Gunsten der ausländischen oder ausländisch beherrschten Bank oder Versicherungseinrichtung direkt vornehmen, ohne vorher den Erwerber oder die Darlehensgeberin an die Bewilligungsbehörde zu verweisen
  • Ausnahmen
    • Bewilligungspflicht, wenn
      • die Höhe der Finanzierung das verkehrsübliche Mass deutlich übersteigt, ohne dass der Gläubiger weitere Sicherheiten ausbedingt
      • die Vermögensverhältnisse des Schuldners (ausreichende Eigenmittel) den Erwerb durch anderweitige Finanzierung zugelassen hätte
    • Kann das Grundbuchamt eine bewilligungspflichtige Immobilienfinanzierung nicht ausschliessen, hat es den Erwerber an die BewG-Bewilligungsbehörde zu verweisen
      • Beurteilung in Gesamtwürdigung des Sachverhalts, ob allenfalls eine bewilligungspflichtige Finanzierung vorliegt
      • Zur Vermeidung von Überraschungen ist die Veranlassung einer Vorprüfung bei der zuständigen Behörde empfehlenswert

Belege

  • Bestätigung
    • Laut BJ muss die Darlehensgeberin schriftlich bestätigen, dass
      • sie das Darlehen in eigenem Namen und auf eigene Rechnung und nicht treuhänderisch für eine Person im Ausland gewährt und
      • ihr keine Personal- oder Realsicherheiten von Personen im Ausland geleistet worden sind oder noch geleistet werden, wie dies in gleicher Weise eine Schweizer Bank oder Versicherungseinrichtung bei einem Darlehen von über 80 % bestätigen muss
  • SBVg-Formular
    • Für eine solche Bestätigung hat die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) ihren Mitgliedbanken mit Zirkular Nr. 6355 vom 11.03.1986 ein Formular zur Verfügung gestellt
      • Kein Formularzwang
        • Die Bestätigung muss nicht mit SBVg-Formular erfolgen, sondern kann – mit gleichem Wortlaut – individuell ausgestaltet sein.

Weiterführende Literatur

  • BERNHEIM MARC, Die Finanzierung von Grundstückkäufen durch Personen im Ausland, S. 68 ff.
  • MÜLLER-TSCHUMI THOMAS, PPP und Lex Koller, in: AJP 2010, S. 907 ff.
  • MÜHLEBACH URS / GEISSMANN HANSPETER, Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, N 71 zu BewG 4

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